Prenotazione diretta vs Airbnb, Booking.com e Vrbo: quanto ti resta

Quanto costa ogni canale su un soggiorno da 1.000 €

Lo stesso soggiorno da 1.000 € (notti più costi di pulizia), commissioni al netto dell'IVA:

Booking.com stabilisce la tariffa per paese e struttura: circa il 15% è comune per gli affitti brevi in Europa, i programmi di visibilità come Preferred Partner aggiungono qualche punto e Payments by Booking.com può aggiungere una commissione di pagamento. I prezzi delle carte nella tabella sono quelli di listino Stripe per l'eurozona; le carte premium e business costano un po' di più e altri paesi hanno i propri listini.

L'IVA rende più care le commissioni delle piattaforme in Europa

Nell'UE, nel Regno Unito, in Norvegia e in Svizzera, Airbnb applica l'IVA sulla sua commissione di servizio. Se non sei registrato ai fini IVA, la paghi tu, quindi in Spagna (IVA al 21%) la commissione reale di Airbnb è del 18,76% e su 1.000 € ti restano 812,45 €. In Germania è del 18,45%, in Italia del 18,91%. Anche Booking.com aggiunge l'IVA alla sua commissione in molti paesi per gli host senza partita IVA. Le commissioni di elaborazione dei pagamenti con carta non hanno IVA.

Usa il calcolatore delle commissioni Airbnb, il calcolatore delle commissioni Booking.com e il calcolatore delle commissioni Vrbo con i tuoi prezzi e il tuo paese.

Quanto costa davvero una prenotazione diretta

Una prenotazione diretta non è gratuita, ma gran parte del suo costo è tempo e rischio più che una percentuale:

• Elaborazione carte: circa dall'1,5% al 3% della prenotazione, pagato a Stripe o PayPal. Il denaro va sul tuo conto.
• Il tuo sito web: Stayveo costa 9 € per struttura al mese (9 $ fuori dall'Europa), con 0% di commissioni. Altri costruttori di siti di prenotazione costano da meno di 10 € a circa 40 € al mese per una struttura, alcuni con una commissione di prenotazione in più.
• Tasse e burocrazia: le piattaforme riscuotono per te la tassa di soggiorno o di occupazione in molte città. Per una prenotazione diretta le riscuoti e le versi tu, e le regole di registrazione degli ospiti si applicano allo stesso modo.
• Danni e controversie: non c'è un programma danni della piattaforma. Usa un chiaro contratto di locazione, delle regole della casa e una cauzione che indichi in anticipo. Un ospite può comunque contestare un pagamento con carta alla sua banca, quindi conserva i messaggi e il contratto firmato.
• Trovare gli ospiti: le piattaforme portano domanda. Le prenotazioni dirette arrivano da chi ti conosce già o ti trova per nome.

Cosa ti danno le piattaforme per la loro commissione

Airbnb, Booking.com e Vrbo portano ospiti che da solo non raggiungeresti, gestiscono pagamenti e rimborsi, verificano gli ospiti, mediano i problemi e offrono programmi danni. Per molti host restano il canale principale. Le prenotazioni dirette funzionano meglio come secondo canale che cresce nel tempo: ogni soggiorno che arriva diretto ti fa risparmiare gran parte di una commissione di piattaforma dal 12% al 19%.

Quante prenotazioni dirette rendono conveniente un sito web?

A 9 € al mese, un sito di prenotazione costa 108 € all'anno. Spostare un solo soggiorno da 1.000 € da Airbnb a una prenotazione diretta ti fa tenere circa 140 € in più, più di un anno di sito web. Un weekend da 400 € ne fa tenere circa 56 € in più, quindi due weekend diretti all'anno già lo ripagano.

Come far crescere le prenotazioni dirette senza infrangere le regole di Airbnb

La politica di Airbnb sulle prenotazioni fuori piattaforma vieta, tra le altre cose:

• chiedere o incoraggiare gli ospiti a spostare prenotazioni attuali, future o ripetute fuori da Airbnb;
• link che portano le persone fuori da Airbnb negli annunci o nei messaggi;
• offrire sconti per prenotare fuori da Airbnb;
• usare i dati di contatto degli ospiti presi da Airbnb per il marketing.

Infrangere queste regole può costarti l'annuncio. Le prenotazioni dirette dovrebbero quindi arrivare da canali che possiedi:

1. Il tuo sito web, con il nome della tua struttura nel titolo, così chi lo cerca lo trova. Gli ospiti a cui è piaciuto un soggiorno spesso cercano il posto per nome in seguito.
2. Ricerca e mappe: un sito chiaro con foto reali, prezzi e disponibilità può posizionarsi per il nome della tua struttura e la tua zona.
3. Social media e partner locali: la tua pagina Instagram o Facebook, attività locali, organizzatori di eventi e aziende che mandano dipendenti.
4. Ospiti che hanno prenotato diretto: sono tuoi clienti, quindi puoi invitarli a tornare.
5. Passaparola: amici di ospiti passati che chiedono "il posto dove hai soggiornato".

Booking.com e Vrbo hanno le proprie regole su come contattare e fare marketing ai loro ospiti, quindi leggile prima di fare qualsiasi cosa con le loro prenotazioni. Nella guida digitale per gli ospiti di Stayveo, il riquadro "prenota diretto la prossima volta" è disattivato per impostazione predefinita e, quando lo attivi, si nasconde mentre soggiorna un ospite Airbnb (con il tuo calendario Airbnb collegato).

Checklist per la tua prima prenotazione diretta

1. Un sito web con foto reali, il prezzo completo comprensivo di pulizia e tasse e la disponibilità in tempo reale.
2. Sincronizzazione del calendario con ogni piattaforma che usi, così una prenotazione diretta blocca le date ovunque.
3. Pagamenti con carta sul tuo conto Stripe o PayPal.
4. Una politica di cancellazione, un contratto di locazione e regole della casa che l'ospite accetta al momento della prenotazione.
5. Il tuo numero di registrazione locale, la tassa di soggiorno e la registrazione degli ospiti gestiti come sulle piattaforme.

Fonti: commissioni di servizio Airbnb, IVA sulle commissioni Airbnb e la politica sulle prenotazioni fuori piattaforma nel Centro assistenza Airbnb; prezzi Stripe (listini eurozona); il cambio di commissione di Vrbo come riportato da Rental Scale-Up. Verificato il 10 ottobre 2026. Informazioni generali, non consulenza fiscale o legale.